Анализ на Йоана Йотова – икономически анализатор и предприемач
Свидетели сме на епоха, която изгражда новите милионери.
Това са така наречените наследствени милионери.
Наследствените милионери са деца на доказано успешни предприемачи.
В България все още тези хора са малцина.
Липсва ни история. Липсва ни и опит.
Но тепърва ставаме свидетели на разрастването и утвърждаването на двете групи от хора – както на тази от успешни предприемачи, така и на онази, която наследява цялото това богатство.
Истината е, че колкото повече успешни предприемачи има в тази държава, толкова повече ще се появяват наследствените милионери.
И докато едните се борят да изградят, другите просто притежават вече придобитото.
А ако се замислите, има само два напълно сигурни начина, по които можете и вие да направите децата си наследствени милионери.
Единият е като им предадете солиден бизнес, който е устоял през годините, има наложен продукт или услуга на пазара с богата и лоялна потребителска база и плаща заплатите на немалко служители, които да се грижат за него дори когато вие не сте там.
Вторият начин да направите от децата си хора с наследство за милиони е като им предадете богато портфолио от имоти, които реализират непрекъснат приход от наеми.
Кои от двата начина ще изберете, е изцяло ваше предпочитание и решение.
Но днес аз ще ви споделя кои три решки в никакъв случай не трябва да допускате, ако целта ви е вашите деца да са имотни милионери.
На първо място никога не е добре да пазарувате имоти само на местата с най-голям интерес днес – това са така наречените надценени райони.
Причините за това са много.
Това, което е модерно днес, утре може да се окаже крайно непривлекателно и непредпочитано, заради претоварена канализация и електроснабдяване, проблеми със сметоизвозването, силно нарушена инфраструктура, все още неизградени пътно-транспортни маршрути, детски градини, училища, болнични заведения и много други.
Типичен пример за такъв силно надценен квартал е „Манастирски ливади“ в град София, където цените изпревариха реалността, а инфраструктурата не успя да ги настигне.
В резултат на което ликвидността на тези места спада, доходността от имоти там се свива, а репутацията на района силно се влошава.
Но за да не звуча клиширано, ще ви дам още един пример и той е валиден за инвестиции извън границите на България – възможност, към която все повече българи гледат.
Нека да разгледаме какво се случва на пазари като този в Дубай.
Дубай е перфектният пример как хайпът може да замъгли инвестиционната логика.
Не защото е лош пазар, а защото е крайно лесно да се инвестира грешно там.
Dubai Marina дълги години беше най-желаната локация, символ на лукс и модерен начин на живот и първи избор за чуждестранни инвеститори.
И точно затова днес е учебникарски пример за надценен пазар.
Нека да започнем от това, че там се забелязва изключително презастрояване на почти еднакви сгради.
Това прави конкуренцията убийствена, от което страда всеки един собственик на жилище там и съответно неговата чиста доходност спада главоломно.
Като вземем предвид и сезонността, която се наблюдава в Дубай и това, че туризмът там е най-силен през зимните месеци и добавим изключително високите разходи за поддръжка на сградата и общите части (да, там за разлика от България, това е напълно задължително условие и луксът не трябва да се нарушава) се оказва, че тази дестинация е доста неудобна за пасивни инвеститори.
Винаги имайте едно на ум и то е, че най-опасните места за инвестиция (без значение от типа на инвестицията), са именно тези с най-много реклама.
Замислете се само – ако наистина бяха толкова добри, щяха ли да имат нужда от масова реклама?
Второ и нещо изключително важно за изграждането на едно многомилионно портфолио от имоти е да избягвате инвестирането на сезонни локации.
И като заговорихме за Дубай, нека да поговорим малко и за инвестиции в Банско и на гръцкото море, което в много отношения си го чувстваме вече наше.
Ниската входна цена в Банско привлича хиляди инвеститори всяка година.
Но ако трябва да говорим за екстремна сезонност, то точно в Банско можем да я наблюдаваме в пълна сила.
Оказва се, че средногодишната заетост там често е много под очакванията.
А предлагане не липсва.
За съжаление трябва да отбележим, че exit-a от една такава сделка е много по-труден отколкото на другите места.
В повече случай трябва да търсите друг инвеститор (за предпочитане някой много голям) или чужденец с много възможности, които иска да си има свое място, докато се наслаждава на любимите си зимни спортове един път в годината.
Инвестициите на локации като Халкидики, Тасос или Кавала само показват, че тази сезонност даже може да бъде допълнително скъсена.
Да разчитате, че четири добри месеца ще изхранят цялата година и ще ви изградят едно завидно портфолио от наследствени имоти, е по-скоро твърде дръзко, смело и не е за препоръчване.
Разберете, че пасивността от имот в чужбина е илюзия, ако не плащате сериозно за управление.
А както се досещате, тук вече говорим за сериозно повишаване на разходите и пропорционално намаляване на чистата доходност от въпросния актив.
Но нека поговорим и за третата грешка, която аз забелязвам в 8/10 случая и която пречи да се изгради едно богато и разнообразно портфолио от имоти и това е „нуждата купувачът да усети дали това е неговото място”.
Точно това е ядрото на проблема, за което почти никой не иска да говори открито.
Повечето хора знаят числата, четат анализи, но губят пари заради вътрешни емоции.
А милионните имотни портфейли се изграждат не с „усещане“, а със студена дисциплина.
Но защо според мен емоциите са враг №1 на голямото портфолио?
Милионно портфолио не означава един страхотен имот на топ локация в идеалния център на голям град.
Милионно портфолио е съвкупност от правилно стратегически подбрани имоти с добра доходност – не отлична, а оптимална и регулярна.
Емоциите само по себе си саботират второто.
Влюбването в имота е най-често практикувания грях от инвеститорите!
Когато говоря за добра сделка с клиент, много често чувам фразата „Аз не бих живял там.”
Което автоматично ви кара да затваряте вратата на възможностите още преди да сте понечили да я отворите.
Истината е, че никой не ви кара да живеете там.
А само да печелите от там.
Пазарът не плаща за вашите предпочитания.
Той плаща, когато види, че сте достатъчно далновидни, за да видите възможност там, където другите все още не могат да го направят.
Ще ви споделя и за още едно мое наблюдение, което рядко се признава – нуждата от статус, его и утвърждаване пред обществото.
Водени от последното, започва едно неконтролируемо и меко казано неизгодно пазаруване.
Его-инвеститорите са възможно най-лошите инвеститори и тези, които печелят най-малко от необятните възможности на пазара.
Големите портфейли се управляват като бизнес, не като хоби.
Никога не е добра идея да се бъркат понятия като „дом” и като „инвестиция.”
Или е дом. Или е актив. Почти никога и двете.
И като за финал на този анализ бих искала да ви обърна внимание на това как мисли човек с милионно имотно портфолио – такова, което ще остави в наследство.
Тук има само един въпрос, който трябва да си зададете и той е следният: „Кой ще купи това след мен?“
Добрият инвеститор гледа на имотите си като на продукти, които някой друг след него ще избере доброволно.
Без значение дали имате намерение да го продавате или да го отдавате под наем, всеки следващ след вас купува от вас актив или купува убежище.
Купувачът и наемателят са един и същ човек.
Разликата е как плащат.
Купувачът плаща еднократно.
Наемателят плаща на вноски.
Милионното портфолио се гради около КЛИЕНТА, не около ИМОТА.
Собственикът с визия пита кой реално живее и работи тук, как ще изглежда животът му след 10–20 години, какви компромиси няма да приеме?
И инвестира само там, където отговорите са ясни.
И още нещо.
Какво прави един имот подходящ за изграждане на едно стабилно наследствено портфолио?
По мое мнение това е локация, която не зависи от мода и предлага различни зони, които улесняват живота на това място и гъвкавост на самия актив – тоест той става както за продажба, така и за наем, така и за различни типове клиенти.
Никога не мислете просто като собственици.
Вместо това по всяко време мислете като продавачи, защото може да ви се наложи още утре да излезете на пазара.
Истината е една – Милионните имотни портфейли не се строят с вкус, а с разбиране за потребителското търсене.
Ако знаете точно кой е клиентът ви, пазарът започва да работи за вас, а не срещу вас.
Каква е вашата реакция?
